Quais documentos devo analisar antes de comprar um imóvel?

Essa é uma das etapas mais importantes de uma transação imobiliária, pois a análise da documentação permite verificar a situação jurídica do próprio imóvel e identificar eventuais restrições, ônus ou irregularidades que possam comprometer a segurança da negociação.

Embora também seja fundamental examinar a situação jurídica do vendedor, essa análise será abordada em outro artigo. Neste conteúdo, o foco será exclusivamente a documentação relacionada ao imóvel, ou seja, os documentos que permitem compreender a situação registral e jurídica do bem antes da efetivação da compra.

Posto isso, vejamos a seguir alguns dos principais documentos que podem ser relevantes para a análise do imóvel antes da assinatura do contrato.

1. Certidão de Matrícula do Imóvel atualizada (Certidão de inteiro teor)

   Reproduz, em inteiro teor, os dados constantes na matrícula, incluindo a descrição completa do imóvel, suas medidas, localização e confrontações, além da identificação do proprietário atual e, por meio dos registros nela lançados, o histórico de transmissões do imóvel, registros, averbações, entre outras informações relevantes.

2. Certidão de Ônus e Ações

   Essa certidão permite verificar a situação jurídica do imóvel, indicando:

   Ônus e restrições: consta a existência de gravames ou limitações registrados sobre o imóvel, como hipoteca, usufruto, alienação fiduciária, penhora e outros.

   Ações: consta a existência de registros de ações judiciais relacionadas ao imóvel,como usucapião ou outras demandas que possam afetar a propriedade.

3. Certidão Negativa do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU

   Nessa certidão, é possível conferir a situação do imóvel, indicando eventuais pendências tributárias. Na prática, a certidão pode ser apresentada de três formas distintas:

   • Certidão Negativa de Débitos: quando o imóvel está regular perante as obrigações tributárias, ou seja, não há dívidas e as responsabilidades fiscais estão em dia.
   • Certidão Positiva de Débitos: quando o imóvel possui pendências tributárias, isto é, possui obrigações em atraso.
   • Certidão Positiva com Efeitos de Negativa: quando consta uma dívida, porém ela não pode ser exigida no momento, seja por estar garantida, seja por ter a exigibilidade do crédito tributário suspensa, como ocorre, por exemplo, quando a dívida é negociada por meio de parcelamento e está sendo regularmente paga.

4. Certidão Negativa de Débitos Condominiais

   É comum que alguns compradores deixem de lado as questões condominiais, mas isso é um grande equívoco. As obrigações condominiais possuem natureza propter rem, de modo que o adquirente pode responder pelos débitos vinculados ao imóvel, inclusive aqueles anteriores à aquisição, conforme o caso. Por isso, é importante ficar atento.

   A certidão negativa de débitos condominiais pode ser solicitada junto à administração do condomínio, à administradora ou ao síndico. É necessário conferir o período abrangido, a data de emissão, as assinaturas, entre outros elementos, afim de verificar se, de fato, não constam débitos condominiais e se o documento é válido.

5. Habite-se

   É uma certidão emitida pela Prefeitura ou, no caso do Distrito Federal, expedida pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (SEDUH), que atesta a conclusão da obra e sua conformidade com as exigências legais para a ocupação do imóvel. Também é importante verificar se a construção está devidamente averbada na matrícula, pois a ausência dessa averbação pode indicar irregularidade e trazer dificuldades para determinadas operações, inclusive para obtenção de financiamento, quando for o caso.

6. Algumas das documentações específicas de imóveis rurais

   • Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR): é emitido pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) e comprova o cadastro do imóvel rural, apresentando dados relacionados ao titular e às características do imóvel, como área, localização, exploração e classificação fundiária.
   • Certidão Negativa de Débitos do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR): é utilizada para verificar a situação fiscal do imóvel rural, especialmente quanto à existência de eventuais débitos relativos ao imposto.
   • Cadastro Ambiental Rural (CAR): é um registro público eletrônico obrigatório para imóveis rurais, que possui finalidade de reunir informações ambientais das propriedades e posses.

Conclusão

Diante do exposto, é fundamental analisar cuidadosamente a documentação do imóvel, pois uma verificação criteriosa permite conhecer sua real situação e identificar eventuais pendências. Afinal, o comprador deve ter ciência das condiçõesdo imóvel que está adquirindo ou pretende adquirir, podendo avaliar com maior segurança se existem pendências, irregularidades ou restrições que precisam ser solucionadas antes da conclusão do negócio.

Uma última orientação

Uma compra segura começa antes da assinatura do contrato. Durante a negociação, não trate a análise da documentação como mera formalidade. Ela pode indicar situações que devem ser consideradas na decisão de compra