Quero comprar um imóvel: por onde começar para garantir segurança jurídica?

Comprar um imóvel é um objetivo que faz parte dos planos de muitas pessoas. Quando esse momento se aproxima, quando o sonho está prestes a se tornar realidade, é natural que a emoção comece a tomar conta. Entretanto, é justamente nessa fase que o comprador precisa agir com cautela e não se deixar levar pelo entusiasmo do momento.

Por isso, antes de fechar qualquer negócio, é importante adotar alguns cuidados para evitar prejuízos e dores de cabeça no futuro.

Pensando nisso, veja o que você deve observar antes de bater o martelo na compra do seu imóvel e garantir uma aquisição mais segura.

1. Nunca compre apenas pela aparência

Mais do que se agradar do imóvel ou dizer: "É este que eu quero!", é nesse momento que pode morar o perigo. Isso porque, por trás de uma bela estrutura, podem esconder diversos problemas jurídicos que exigem atenção. O imóvel, por exemplo, pode estar penhorado, ser objeto de disputa judicial, possuir dívidas condominiais, apresentar restrições na matrícula, entre outras situações.

2. Solicite a documentação do imóvel

Exigir a documentação do imóvel é de suma importância, pois, por meio dela, é possível conhecer sua situação jurídica e identificar eventuais riscos. A seguir, estão alguns dos principais documentos que podem ser relevantes para a análise da aquisição:

• A. Certidão de Matrícula do Imóvel ou Certidão de Inteiro Teor atualizada;
• B. Certidão de Ônus e Ações;
• C. Certidão Negativa de IPTU;
• D. Certidão Negativa de Débitos Condominiais;
• E. Habite-se (quando aplicável);
• F. CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (Imóvel Rural);
• G. Certidão Negativa de Débitos do ITR (Imóvel Rural);
• H. Cadastro Ambiental Rural (Imóvel Rural).

3. Verifique a situação do vendedor

Este tópico não pode ser subestimado, pois não basta apenas verificar a situação documental do imóvel. É imprescindível averiguar também a situação jurídica do vendedor, analisando sua capacidade civil, a existência de processos em seu nome e as respectivas certidões perante os Tribunais, a Receita Federal e outros órgãos competentes. Essa verificação permite identificar eventuais problemas que possam comprometer a segurança da negociação e gerar prejuízos ao comprador como, por exemplo, situações que possam caracterizar fraude à execução e até resultar na perda do imóvel, mesmo após a conclusão do negócio.

4. Faça uma Due Diligence Imobiliária

Em síntese, a due diligence imobiliária consiste em uma análise aprofundada e minuciosa da documentação do imóvel e da parte vendedora, funcionando como um verdadeiro diagnóstico jurídico preventivo do negócio imobiliário. Seu objetivo é identificar eventuais riscos, avaliar sua extensão e seus impactos e verificar se eles podem comprometer a segurança da compra e venda.

5. Formalize corretamente o documento de aquisição

O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 108, prevê que, "Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País" grifo meu.

Entretanto, muitas pessoas param por aqui, na lavratura da escritura pública no Tabelionato de Notas. Isso me faz lembrar de um famoso ditado: "Quem não registra não é dono". E esse ditado traduz uma importante regra do Direito Imobiliário: possuir apenas a escritura pública não é suficiente para se tornar proprietário do imóvel. É fundamental que ela seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis, pois é somente com o registro que ocorre a transferência da propriedade.

6. Conte com orientação jurídica especializada antes de assinar

Muitas pessoas acreditam que a orientação jurídica só é necessária quando surge um problema. No entanto, a atuação jurídica também possui um importante caráter preventivo.

Antes da assinatura do contrato, a orientação jurídica especializada pode contribuir para a compreensão das condições da negociação, a análise das obrigações assumidas, a revisão das cláusulas contratuais e a identificação de possíveis riscos antes que a compra seja concluída.

Além disso, o acompanhamento jurídico permite avaliar as providências necessárias para que a aquisição seja formalizada de maneira adequada, evitando que o comprador assuma obrigações ou conclua um negócio sem compreender plenamente suas consequências.

Assim, contar com orientação especializada desde o início da negociação pode contribuir para identificar e prevenir problemas que, depois de concretizados, podem ser muito mais difíceis e custosos de solucionar.

Conclusão

Portanto, adquirir um imóvel vai muito além de escolher uma boa localização, avaliar o acabamento ou considerar o preço. Logo, por se tratar de uma decisão que envolve um patrimônio de grande valor, é fundamental que o comprador dedique atenção às diferentes etapas da aquisição antes de assumir esse compromisso.

Nesse sentido, o planejamento, a análise da documentação, a verificação da situação do vendedor, a adequada formalização do negócio e a avaliação dos riscos são medidas que contribuem para uma compra mais segura e consciente. Em uma aquisição imobiliária, prevenir é sempre melhor do que remediar.

Por isso, antes de assinar qualquer documento ou concluir a compra de um imóvel, é importante compreender exatamente o que está sendo adquirido, quais obrigações estão sendo assumidas e quais riscos podem estar envolvidos na negociação. Assim, com cautela, é possível obter a segurança jurídica.